【徹底解説】住宅ローン借り換えの手数料
昨今の超低金利時代の中で、比較的金利の高い時代に組んだ住宅ローンについて、借り換えを御検討中の方もいらっしゃることと思います。
金利にもよりますが、借り換えにて、現在の住宅ローン返済額の負担を軽減可能かもしれませんね。
金融機関へ支払う手数料などの諸費用について、以降で詳しく解説します。
この記事はFlatwork株式会社が監修しております。（リビングキャンプ運営）
＜免許番号＞東京都知事認可（1）第104151
実際にマイホームの仲介業務をしているので現場のリアルな情報をお届けしていきます。
(1) 住宅ローンの借り換えの諸費用
これまでに住宅を購入された方はご存知かと思いますが、購入時には物件の価格以外に諸々の諸経費がかかります。
実は、これは住宅ローンを最初に組んで借り入れた時だけではなく、借り換え時も同じく必要になります。
実際には火災保険料や手数料などのいろいろな費用が必要になるので、借り換えを思いとどまってしまう方もいるようです。ここでの諸費用とは、次の項目です。
・印紙税
・抵当権抹消
・抵当権設定
・火災保険料
・全額繰り上げ返済手数料
・団体信用生命保険料
・事務手数料
・保証料
この中で最後の3つである、「団体信用生命保険」、「事務手数料」、「保証料」については金融機関に依存します。
例えば地方銀行や大手銀行では、事務手数料は約3万円ですが、ネット系銀行では、借入金額の、2.2%に設定されています。
保証料については、不要としている金融機関もありますが、その代わりに高額な手数料設定の場合や高金利であったりするために注意が必要です。
この種の手数料の大小関係だけに着目するのではなく、借り換え時の住宅ローン全体を検討し諸費用の算出するのが良策です。
(2) 諸費用の内訳
次に、諸費用の内訳ついて、詳しく解説します。
＜印紙税＞
「金銭消費貸借契約書」という契約が住宅ローンの契約に相当しますが、その際に必要な税金を印紙税と呼んでいます。
借入金額に応じて、印紙税額は以下のように決まります。
借入金額 印紙税額
100万円超〜500万円以下 2000円
500万円超～1000万円以下 1万円
1000万円超～5000万円以下 2万円
5000万円超～1億円以下 6万円
ちなみにネット系住宅ローンを用いた電子契約の場合は、印紙税はかかりません。
もしネット銀行での借り換え検討の場合、電子契約なのか、書面契約なのか事前に確認しておきましょう。
＜抵当権抹消＞
住宅ローンの借り換えに伴い、抵当権の設定を移管するため、抵当権を一度抹消が必要であり
抵当権抹消費用がかかります。必要な登録免許税は、登記の物件、各1戸あたり1000円です。
追加で司法書士への報酬を支払う必要があります。約2万円程度かかります。
＜抵当権設定＞
対象となる住宅に、融資する金融機関の抵当権を移管設定する為の費用です。これは司法書士報酬を支払う費用であり、実際は6〜10万円程度必要です。加えて抵当権の設定時には、登録免許税も必要です。金額は借入金額の0.4%です。
＜火災保険料＞
火災保険加入をローン借り換え契約の条件としている金融機関もあり、確認が必要です。
＜全額繰り上げ返済手数料＞
借り換え前の住宅ローンを全額繰り上げ返済する為の手数料です。ローン毎に取り扱いが異なりますので、具体的な費用を確認しましょう。
＜団体信用生命保険料＞
住宅ローンの借り換えの契約者自身が死亡あるいは高度障害となった際の保険料です。フラット35では任意ですが、民間金融機関では加入を必須となっており、金利に上乗せの場合もあります。
＜事務手数料＞
事務手数料とは、銀行の作業の対価としての費用のことです。都市銀行等は約3万円程度、ネット銀行では、主に借入額の、2.1%に設定されています。
＜保証料＞
銀行が保証会社を活用の際に、保証会社に対する支払いを保証料と言います。ネット銀行では無料となっているところが多く、フラット35でも不要です。
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