マイホーム購入ガイド

LINE登録者数10,000名突破。 実際に持ち家の仲介業務をしているのでブログで現場のリアルな情報をお届けしています。 東京都知事から認可を受け正式に宅建業免許を取得しています。 <免許番号>東京都知事認可(1)第104151

マイホーム購入には頭金以外に必要な諸費用もローンで解決

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マイホームを買うためには、家そのものに払うことになる多額のお金以外にも払うことになる費用があります。

そんなお金も、住宅ローン契約と一緒に借り入れできることを知っていますか?

今回は、諸費用のために揃えるお金がなくてもマイホームを買うことができるのか?ということについて解説します。

この記事はFlatwork株式会社が監修しております。(リビングキャンプ運営)

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資金なしでマイホーム買うならローンを

今こそ家を買う時かも・・と思った時、お気に入りの物件を見つけることができたら、それからはきっと住宅ローンについて調べたり、どこがいいかと悩んだりしてしまうことでしょう。

 

ローンにお世話になるならどこを選ぶべきか、金額はどこまでなら借りても大丈夫だろうか、あとは頭金や頭金以外契約に使う細かなお金の方も揃えておくといいのか、そこも気になるところだと思います。

 

買うことになった家のために払うお金はローンを頼りにしていくようになり、手続きのタイミングで求められるお金については現金じゃないと・・という方は多い事でしょう。

 

しかし、家を買う時の契約で欠かすことのできない費用も、ローンにできる「諸費用ローン」というものがあります。

 

 

このローンを組むことで、用意できないお金も支払うことができるのです。

 

住宅に使うローンは諸費用と同じところ手続きをすることが決まっているので、諸費用ローンを使うと揃えておけなかった細かなお金を払うことができるようになっています。

 

このように住宅ローンとは別でローンをお願いして借り入れるようになっているものの他に、住宅ローンと細かくかかるお金もみんなローンにしていくオーバーローンというものがあります。

 

家の代金だけでローンにするのをフルローンといって、このローンを使うことで家のためのお金を払っていくものですが、どうしてもお金を揃えることができないなどの問題がある時は、頭金以外契約で使うことになるお金の分も住宅ローンと一つにしてオーバーローンにするのです。

 

場合によっては犯罪と取られてしまう可能性もあって、いくつかのところでOKとなったのは割りと最近のことになります。

 

しかしこの頃はたくさんの金融機関がこのオーバーローンを使ってもいいということにし、家を買うためにお金を揃えられない人でも無理することなく購入手続きに進むことができるのです。

 

今現在まだオーバーローンは不可なところもあるので、、、

 

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マンション購入が税金対策できる理由は?物件選びのポイント解説

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「マンション購入が税金対策になるって聞いたけど、どう言うこと?」

マンション購入をすると、相続税所得税などの税金対策になります。

しかし、税金の仕組みやポイントを理解する前に購入すると、マンション購入を後悔する可能性も…

今回は、マンション購入でできる税金対策について解説します。

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マンション購入でできる税金対策【相続税所得税】について

冒頭で解説した通り、マンション購入は相続税所得税の税金対策につながります。

 

それでは、具体的にどのように税金対策するのでしょうか。

 

まずは相続税についての解説です。

 

相続税とは、亡くなった人から相続などによって財産を取得した場合、取得した財産に対して支払う税。

 

なぜマンション購入が税金対策になるのかというと、相続税の対象となる課税額は、建物の場合、固定資産税評価額で評価されるためです。

 

たとえば、亡くなった人から5,000万の現金を相続した人と、10年前に5,000万で購入したマンションを相続した人がいるとします。

 

現金で相続を受けた場合の課税価格は5,000万です。

 

しかし、建物の価値は経過年数とともに下がるため、相続時の評価額は5,000万ではありません。以下のグラフは、中古住宅の資産価値推移をあらわしたものです。

 

出典:国土交通省 中古住宅流通、リフォーム市場の現状

 

上記を基準にすると、中古マンションの10年後の価値は約75%なので、課税対象の固定資産税評価額は2,450万になります。

 

さらに、投資用の賃貸しているマンションなら、借家権割合30%が適用されるので、課税評価額が下がる仕組みです。

 

たとえば,,,

 

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住宅ローンが残っている状態で売却するには?

 

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住宅ローンがまだ残っている時に物件を売却する方もいらっしゃるのではないでしょうか。

売却する時に気になるのが、完済していない住宅ローンについてだと思います。

今回は、住宅ローンが終わっていない状態での売り方について、その方法や注意点などをご紹介していきますのでぜひ参考にしてみて下さい。

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売却のタイミングについて

物件を売りに出す時は、住宅ローンを支払いながら売りに出す「売り先行」と、売りに出す前に新しい物件に引っ越してから売りに出す「買い先行」があります。

 

住宅ローンを二重で支払うことのないよう、売りに出した物件の代金で払い終えていないローンを払っていく「売り先行」を選ぶのが一般的です。

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物件を売却するタイミングは、その物件に住んでいるまま売却する場合と新しい物件に引っ越してから売却する場合があると思います。

 

どちらのタイミングで物件を売却するかによって、メリットやデメリットが変わってくるので、まずはそれぞれの特徴を理解しておくと良いでしょう。

細かい部分を見極めながら物件を売却することができるので、十分な時間をかけて次の物件を購入することができます。

しかし、急な転勤など様々な理由で、すぐに新しい物件に引っ越さなければならないこともあるでしょう。

このような場合には、今まで住んでいた物件の住宅ローンと新しく住むことになる物件にかかってくる住宅ローン、両方を払いながら物件を売りに出す「買い先行」を、、、

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住宅ローンを借りるにはどれくらいかかる?手続きの流れなど解説

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マイホームを購入する時に必要なものと言えば、住宅ローンだと思います。

申請した金額をどれくらい借りられるのかどうか、今回は申請してから借りるまでにどれくらい期間がかかるのかということを見ていきます。

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住宅ローンを借りるまでの流れを知る

物件を購入する際、スムーズに契約を進めるためには手続きを初めてからどれくらいで申請したものが許可され、その後融資してもらえるのか、その部分の流れを把握しておくことが大切になってくるでしょう。

事前審査にかかる日数は下記が目安です。

 

ネットバンクで即日~3営業日、フラット35などの店舗型では即日~7営業日ほどです

 

住宅ローンを借りるのであればこの金額くらい”と考えていた金額では審査が通らなかった・・などという問題が起きてしまった場合は、もう一度申請し直さなければいけないという可能性が出てくることもあるでしょう。

 

考えていたよりも審査がどうなったのか答えが出るまでの日にちが長すぎると、購入する物件にも大きな影響が出てしまいますし、場合によっては物件の契約が一度保留になることもあります。

 

準備不足のために直前で焦ってしまうことのないように、まずは住宅ローンの審査へと進む前にどういう段階を踏んで手続きしていくのかを見ていきましょう。

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出典:https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-3601/

 

こちらは、物件購入の進め方と住宅ローンを申請する手順を書いた図です。

 

図を見て頂くと分かるように、ローン契約するための細かなやり取りや審査というのは、物件を購入することと2つ合わせて同じように進めていくことになります。

 

基本的には事前審査で特別おかしなところが見つからなければ審査の最後の段階にいくことになりますが、中には本審査をだけで申請通過とするかどうか決める金融機関もあります。

 

事前審査というのは初めの段階で行う軽い審査で、最終的に行う本審査よりも簡単で構わないということで、早ければ2日、長くても、、、

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頭金500万円有無での家の購入比較【解説】

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「家を購入時に頭金は物件価格のおよそ1~2割程度が目安です」とは良く聞く話です。

ただ実際のところ、頭金の有無で金利負担や返済額にどの程度違いがあるのかはあまり、詳細理解されていない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、頭金500万円の有無での金利負担の比較シミュレーションを行い、頭金の役割と共に、どの程度金利負担が実際に異なってくるのか、詳細を解説します。

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(1)頭金の役割

家を購入時の頭金を用意する最大の役割は、借入金額を低くすることであり、返済額を抑え、家の購入者が住宅ローンを途中で、返済できなくなるリスクをできるだけ低減する為にあります。

 

では、例えば、世の中の平均的な頭金の額面はどの程度なのでしょうか?

 

次の表は、住宅金融支援機構が公表した2017年度から2019年度までの頭金(手持ち金)の平均額です。

 

フラット35を利用する方の頭金は、平均的には450万円弱程度ということになりますね。

 

フラット35利用者調査;2019年度集計データより 手持金統計データ

 

 

出典:フラット35利用者調査:住宅金融支援機構ホームページ

   

(2)頭金500万円の有無での家の購入の比較事例

ここで頭金500万円の有無での家の購入を想定し、実際の返却の比較事例を見てみることにしましょう。

 

購入したい家の不動産物件購入額を4000万円とし、物件価格の12.5%に相当する500万円を頭金とした場合を考えます。

 

金利1%で返済期間35年の住宅ローンの場合、

 

<頭金500万円のケース>

 

返済Total額は4149.6万円になります。頭金と合わせて4649.6万円の返済額ですね。

 

<頭金ゼロ円のケース>

 

 返済Total額はこの場合は4742.43万円です。先程の頭金500万円の返済額との差分が

 金利負担分の差額であり。この場合92.83万円の違いになります。

 

つまり、頭金500万円を先に払うか否かの違いだけで、4000万円の家の購入時に92.83万の金利負担の違いが、、、

 

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賃貸と持ち家、老後はどちらが得なの?双方の特徴を比較!

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老後に関する問題は、定年を迎える60〜65歳までにどれくらいの貯金をすればいいのかなど、さまざまな問題があります。

この記事では、賃貸と持ち家の比較をして、双方の特徴を解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

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賃貸の相場はどれくらい?

まずは賃貸の相場がどうなっているのか、次の表を参考にして見てみましょう。

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全国賃貸管理ビジネス協会HPより

 

この表によると、東京都の賃貸の平均金額は、1部屋だと68,323円、2部屋の場合は84,899円、3部屋は92,289円という金額になっています。

 

そして、全国47都道府県の賃貸平均値は、1部屋が50,509円、2部屋で57,842円、3部屋だと65,788円です。

 

賃貸住宅での生活は一人暮らしやファミリーで数人での生活とさまざまですが、老後の人生は夫婦2人での生活、一人での生活が考えられます。

 

そのため、老後はそれほど部屋数は必要ないことがほとんどなので、老後の賃貸の平均的な金額は6〜8万円ほどが相場といえるでしょう。

 

この相場で考えると、年間にかかる賃貸の出費は1年で72〜96万円です。

 

この数字を元にさらに生涯の賃貸出費を算出すると、60歳から80、90歳の賃貸生活でかかる費用は、少なくて1440万円、多くて2,880万円という計算になります。

 

もし、老後を賃貸で過ごそうと計画している人は、前述した費用が必要と考えていいでしょう。

 

また、通常の賃貸とは別に高齢者のための「サービス付き高齢者向け住宅」、通称「サ高住」というサービスもあります。

 

これは要介護者でないながらも、一人で日常生活を送ることが比較的難しい人に向けた、高齢者のための賃貸住居です。

 

この住居はバリアフリーが行き届いているため、通常の住まいより快適に暮らせます。

 

そのため、普通の賃貸住居よりは割高で月々の家賃は10〜30万円ほどが相場です。

 

他の住民も同じような高齢者なので、同じ境遇の人たちとのコミュニケーションも取れることもメリットといえます。

 

この表によると、東京都の賃貸の平均金額は、1部屋だと68,323円、2部屋の場合は84,899円、3部屋は92,289円という金額になっています。

 

そして、全国47都道府県の賃貸平均値は、、、

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家を買うか借りるかどちらがお得かを調査

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家が欲しいけれど、買う方がいいのか借りる方がいいのか、決断できなくて困っているという人は多いのではないでしょうか。

結論から言うと、住宅ローン完済後は、結局のところ賃貸よりも持ち家の方が資産となりメリットがあるといえます。

こちらの記事では、持ち家の魅力をアンケートなども踏まえながら探っていきます。

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◆2世帯に1世帯は持ち家

家は借りる方がいいのか買う方がいいのかというのは、引越しを考える人の多くがぶつかる問題です。

 

では、日本における持ち家率は一体どれくらいあるのでしょうか。

 

総務省統計局の調査によると、日本における住宅のうち、なんと61%以上が賃貸ではなく持ち家であるという結果が出ています。 

 

さらに下記の表は、持ち家率の高い都道府県を示したもので、一位の秋田県は実に77.3%もの世帯が持ち家に暮らしていることがわかります。

 

出典:総務省統計局「都道府県別で見る住宅状況」

 

さらに、下の表をご覧ください。

 

こちらも総務省統計局が集計したデータの一部をまとめたもので、高齢者が居る世帯の持ち家率を表わしています。

 

出典:総務省統計局

 

このように、高齢者が居る世帯になると、80%以上もの世帯が持ち家を所有しているということになるのです。

 

これは、非常に割合としても高いと言えるのではないでしょうか。

 

これらの統計を見ているだけでも、家は借りるよりも買う方がいいと考える人が多いことが明らかになってきます。

 

次の章では、すでに家を購入している人から調査をした持ち家の魅力をご紹介していきます。

    

◆持ち家の魅力は資産になること

先ほどの章で、日本における持ち家率の高さを知ったとしても、長らく賃貸に暮らしていると、このままずっと家を借りるというのも悪くはないかもしれないという考えが浮かぶという人もあるのではないでしょうか。

 

もちろん賃貸には賃貸のメリットがありますが、家を買うことに対するメリットは、賃貸で暮らすことの利点よりもかなり大きなものがあります。

 

この理由については、下記のグラフをご覧ください、、、

 

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